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中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型******

　　(经济观察)中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型

　　中新社北京1月19日电 题：中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型

　　中新社记者 庞无忌

　　2022年中国房地产业出现罕见的深度调整，全行业经历了一次出清周期。不过 ，从另一个角度来看 ，“去腐生肌”之后 ，随着供求重新平衡 ，房地产业也有望走向真正 的良性循环 。

　　楼市拥抱新周期

　　国家统计局近日发布 的数据显示 ，2022年，中国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至13.6亿平方米 ；商品房销售额从2021年的约18.2万亿元(人民币，下同)降至约13.3万亿元 。商品房销售规模创下多年新低 。同时 ，去年，房地产开发投资增速首次出现同比负增长。房屋新开工面积、土地购置面积 、房企到位资金等指标均大幅下滑。

　　58安居客研究院院长张波指出，尽管支持房地产发展的几项重要维度(人口 、城镇化速度等)在过去几年已经发生了一些变化，但市场面在2022年才真正显示楼市开始进入新周期 。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，近年来，房地产高位运行是不合理、不可持续 的 。由于一些长期变量发生改变 ，如人均住房面积、人口老龄化等，房地产不可能像过去一样高位增长了，“我们预判未来十年房地产以及住房新增部分规模在10亿平方米至12亿平方米左右 ，匹配相应房地产投资规模” 。

　　经过去年 的深度调整，他指出，从总量上看 ，目前房地产市场正在接近合理区间。

　　经济学家任泽平也认为，房地产大开发时代落幕，进入存量时代 。他指出，目前城镇住房套户比(住宅套数和家庭户数 的比例)已达1.09，供求基本平衡，未来多数城市将面临住房过剩 ，再加上人口老龄化加速到来，未来住房需求将有所收缩 。

　　现房销售推动转型

　　在供给与需求重新平衡的过程中，新周期或将拉开序幕 。近期官方所提及 的一项关键变化值得注意。

　　近日召开 的全国住房和城乡建设工作会议 ，将当前和今后一段时期的房地产工作重点总结为“稳预期 、防风险和促转型” 。在促转型方面，会议明确指出 ，有条件 的可以进行现房销售 ，继续实行预售 的 ，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃 ，不能出现新的交楼风险 。

　　从“卖楼花” 的预售制到现房销售 ，这一变化意味着什么？

　　中指研究院企业研究总监刘水在接受中新社记者采访时表示 ，现房销售有助于减少楼房烂尾及质量问题 ，对房企来说 ，也能引导其注重产品质量和高品质服务，引导房企稳健经营，降低杠杆和负债水平。他认为，未来现房销售可能在重点城市 的部分地块进行试点，或明确为土地出让 的条件。

　　不过，刘水提醒 ，从预售到现房销售，应该 是缓慢 的转换过程 ，不能“急转弯”或一蹴而就。预售制在国内已有近20年历史，如果骤然切换至现房销售 ，可能会加重房企资金困难。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对中新社记者表示 ，现房销售就不再有保交楼问题，这意味着未来 的住房供应会更多强调民生保障。李宇嘉也提醒 ，现房销售应该因区施策，因时施策，匹配各城市的在售库存及未来几年 的土地供应计划 ，不宜一步到位。

　　对于短期库存较少的区域，李宇嘉认为，更适宜提前加大供地，再采取“新老划断” 的模式 。对于短期库存较多 的区域来说 ，逐步在土地出让条件中明确规定现房销售试点，或是可选择的过渡方案。

　　波动性弱复苏

　　近日 ，国务院副总理刘鹤在世界经济论坛2023年年会上发表致辞时表示 ，中国针对房地产领域风险，着力稳定预期，提供合理流动性 ，放松过热时期 的调控措施 ，积极扩大有效需求。未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑 。

　　全国住房和城乡建设工作会议也提出，2023年将以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心 ，同时也明确将严控投机炒房。

　　倪鹏飞指出 ，2023年及未来一段时间，如果没有意外事件冲击，房地产总体走势将 是波动性弱恢复 。

　　张波则认为，房地产市场底部已逐步清晰，房价或在今年二季度企稳。(完)

私募备案拟定新规严把行业“入口关”：大中型机构未受影响******

　　记者 昌校宇

　　1月10日 ，中国证券投资基金业协会(以下简称“中基协”)发布的《私募投资基金登记备案办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)及配套指引征求意见结束。

　　对于业界高度关注 的私募基金管理人实缴资本和基金产品初始实缴募集资金规模等条款，接受《证券日报》记者采访的专家、业内人士表示，《办法》相关要求有助于加速行业出清、扶优限劣，对具有一定规模的机构影响不大，更多 是约束行业内浑水摸鱼 、相对不正规 的机构 的行为。

　　适度提高管理人登记要求

　　《办法》从基本经营、出资人和从业人员等方面出发 ，适度提高私募基金管理人登记要求 。其中 ，私募基金管理人实缴资本高于1000万元(创投除外)、出资人必须以自有资金出资且有资产管理等相关经验、从业人员兼职限制等条款被市场热议 。

　　清华大学全球私募股权研究院研究部总监李诗林对《证券日报》记者表示，私募基金管理人自身的治理结构 、财务能力及从业人员专业化水平是确保私募基金规范运作 的核心要素，从长远看 ，严把行业“入口关”，有利于提升行业规范化与专业化水平 。

　　李诗林进一步表示 ，“至于已完成备案登记的存量私募基金管理人 ， 是否需要按新 的要求进行规范，《办法》暂未明确规定 ，有待协会后续做进一步说明 。”

　　对于《办法》对管理人登记提出更高要求 ，多家具有一定规模的私募证券 、私募股权、创业投资基金管理人均表态，目前影响不大 。

　　衍盛资产董事长、投资总监章友对《证券日报》记者表示 ，《办法》立足于保护投资者和规范市场证券投资 、研究活动，提出一些规范性要求 ，其中不乏较多执行性强 的意见。从长期看 ，将倒逼从业人员提高业务素质 、机构提高管理规范程度 。

　　章友进一步介绍，对于目前已具备一定规模(中等以上)的私募来说 ，绝大多数的投研和管理体系已相对成熟，受影响不大。《办法》更多 是约束行业内浑水摸鱼、相对不正规 的机构 。

　　除了明确管理人登记标准 ，《办法》还总结备案常见问题 ，明确基金备案最低规模要求等，引导私募基金回归本质。

　　就私募基金初始实缴募集资金规模的规定 ，蒙玺投资认为，“这对私募基金管理人 的募资能力提出更高要求 。目前来看 ，对公司业务整体影响较小 。”

　　北京利物投资管理有限公司创始人、合伙人常春林建议，小型私募应在符合法律法规相关要求下 ，合规运营，形成差异化竞争优势和品牌优势 ，持续为投资人带来合理回报 ，尽快跨过初创期。

　　李诗林认为 ，对于产品初始备案资金的要求 ，初衷 是打击一些“买壳”“卖壳”的虚假私募行为，同时也为了保证私募基金管理人设立以后能够维持基本业务收入 。不过 ，预计业内针对这一条款会反馈一些不同意见，特别 是对私募股权基金与创业投资基金来说 ，在实践中 ，这些基金投资项目从项目接洽、投资协议谈判到完成投资交割等流程 、周期较长 ，因此，这些基金往往是在投资项目确定以后再通知投资者实际缴付出资 ，而非一开始就将大量资金置于私募基金账上 。此外，当前我国正鼓励私募股权及创投基金加大对处于种子期 、初创期项目的投资 ，这些投资往往不需要太多资金 ，基金规模过大 ，反而可能会妨碍这些基金对早期项目 的投资 。因此 ，建议监管层面再汇集行业内多方面反馈意见，在规范与发展之间寻求适度平衡。

　　《办法》或于上半年落地

　　值得肯定的 是，《办法》在基础自律规则层面对实践中出现 的新问题作出回应，进一步提升规则 的科学性 、透明度和有效性 ，为私募基金行业高质量发展保驾护航。

　　常春林预计 ，“《办法》或于今年上半年正式落地 。”

　　华北地区某小型私募透露 ，“相关意见已匿名通过券商上报。由于业务实操存在特殊情况，希望监管层面对于初创机构发展中的共性情况，政策预留空间 。”

　　中基协数据显示 ，截至2022年末，存续私募证券投资基金92754只 ，规模5.56万亿元 ；存续私募股权投资基金31550只，规模10.94万亿元 ；存续创业投资基金19354只 ，规模达2.83万亿元。

　　常春林预计 ，未来3年至5年 ，私募基金行业将迎来高速发展期 ，投资策略也更加多元化 。私募基金管理人“二八分化”将更明显 ，头部 、中部私募或占据超过80%的管理规模，尾部私募管理规模占比将逐渐缩小 ，不具特色 、不能够为投资者带来价值 的“伪”私募将逐渐被市场淘汰。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）